承租公房的承租权是否属于死者的遗产范围

公房承租权能继承吗？

【案情介绍】

高某所在单位于多年前将单位所有公房分给高某居住，由高某每月支付租金。此后，因单位多次调换领导，高某承租单位公房一事被遗忘，已多年未向高某收取租金。于是高某在该房屋居住至今，单位也一直没有收回该房屋。高某于1995年去世，单位在清理其遗产时发现，高某与其家人现在所居住的房屋属于单位所有。单位认为当初该房屋是租给高某居住使用，现在高某已去世，决定收回该房屋，将该房屋转租他人，并要求高某的家人补交多年所欠单位的租金。高某的家人不服,认为对该房屋的承租权应作为高某的遗产由其继承，不同意单位收回该房屋，要求继续租用。双方协商无果，诉至法院。

法院经审理，认为承租权不是遗产，不能继承。本案高某虽已死亡，但房屋租赁合同并未终止，且高某家庭生活较困难并无其它居住场所,故与高某共同生活的家庭成员有权继续承租争议房屋。

【案例评析】

本案需要解决的问题是，承租公房的承租权是否属于死者的遗产范围？首先我们需要明确什么是承租权？

这里所说的“承租权”，是指我国国家机关、企事业单位的工作人员及其家属在满足本单位内部的某些规定能享受某种福利待遇的特殊人群可以租用单位公房供自己或家人居住、使用的一种权利，在一般情况下，承租单位公房是国家机关、企事业单位对本单位职工的一种福利待遇，能租用单位的公房的，必须是满足本单位内部的一些规定能享受该福利待遇的特殊人群，并不是所有人都可以租用的，因此房屋租赁权的人身属性很强，出租权专属于出租人，承租权专属于承租人。

其次，单位出租的房屋的所有权由始至终都属于国家、集体所有，不属于承租人，承租人只能享有占用、使用的权利。而承租权正是基于租赁合同而产生的一种专署于承租人的人身权利，承租人死亡后，根据《合同法》相关理论，该租赁合同就已经终止，也就是说承租权是基于租赁合同而产生，当然因租赁合同的终止而消灭。作为公房所有权人的国家机关、企事业单位对其拥有的房屋拥有合法的处分权，承租人死亡后，国家机关、企事业单位有权收回该房屋或决定是否将该房屋继续出租给死者家属使用或出租给本单位其他可以享受租用单位公房的福利待遇的职工。

再次，根据《继承法》的规定，可以作为公民死亡时的遗产继承的范围仅限于该公民死亡时的个人合法财产，最高人民法院《关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》中虽列举了几种公民可以继承的被继承人生前的财产性权利，但是同时也规定有公民生前专署于自身的人身权利是不可以作为遗产继承的。如前所述，承租权的人身属性很强，属于专署于死者的人身权利，因此承租单位公房的承租权不能作为遗产继承。

上面谈到的案例就是由于我国国家机关、企事业单位的工作人员及其家属租用本机关、本单位公房时，一般租赁合同中都没有约定具体的租赁期限，该合同长期有效，就造成在承租人死亡后，其家庭成员仍旧长期居住该房屋的现象。于是有人就认为单位公房的承租权是可以作为遗产继承的。其实，这种认识是错误的。

除上述情况外，在现实生活中还存在大量城镇居民有承租人代表家庭与国家、集体及私房主签订房屋租赁合同，虽然也是承租的单位公房，但不同于上述案例中以个人名义承租单位公房的情况，应区分看待。此时，租赁合同的双方当事人有所不同，一方虽仍为国家机关、企事业单位，一方虽然出面承租的人多为个人，且是以个人名义承租，但其本意是供家庭共同生活居住使用，此时的承租人应视为整个家庭。在租赁期内，每个家庭成员都应享有对承租房屋的使用权，承租人死亡的，并不影响房屋租赁合同的效力，死者其他家庭成员仍可继续使用承租的房屋至租期届满为至，出租房屋的人不得以承租人已死亡为由解除或变更房屋租赁合同，剥夺死者其他家庭成员的承租权。而在此种情况下的承租权实际上是合同双方按照合同的约定在继续履行合同，并不是遗产的继承。

综上所述，承租单位公房的承租权具有强烈的人身属性，不能作为死者的遗产继承。但与承租人共同居住的人在承租人死亡后有权继续租用。

【法条链接】

《中华人民共和国继承法》

第三条 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。

《中华人民共和国合同法》

第二百三十三条 当事人对承租期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》

１１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。