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北京房产纠纷律师 >> 房产分割

该房屋转让协议是否有效

日期:2015-03-21 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:45次 [字体: ] 背景色:        

该房屋转让协议是否有效

作者:焦作解放区人民法院 张海峰

A有一座房屋,但这座房屋在市政府公告的四年拆迁范围之内。公告发布三个月之后,A为了购置新房,将房屋转让给外市的B,并办理了房屋买卖手续。B在购买房屋后知道该房将在四年之内拆迁,心中很是气愤,于是向A主张退房。A不允,B将A诉至法院,请求判决房屋买卖合同无效。

本案在审理过程中存在四种不同的观点:

一种观点认为,该房屋转让合同是可撤消合同,而不是无效合同,因为A在签定合同时未将房屋即将拆迁的事实告诉B,标的物既然存在瑕疵,而A故意不将瑕疵告诉B,主观上有欺诈,客观上实施了欺诈的行为,且其行为违法,使B受到了损失。因此该房屋转让合同属于可撤消合同。法院可以驳回B的诉讼请求,也可以告知B变更诉讼请求。

另一种观点认为,该房屋转让合同有效,因为A虽然未告知B房屋将在四年之内拆迁,但是市政府已经将其公告了三个月,A在主观上不并存在欺诈的故意,客观上也不是事实的欺诈行为,同时,该合同也不存在违法情形,因为该房屋在四年之内才拆迁,所以B的损失也不大。所以,该房屋转让合同有效。

第三种观点认为,该房屋转让合同是无效合同,因为A在进行民事行为的时候违反了诚实信用原则和尊重社会公德原则,因此,该合同应为无效合同。

第四种观点认为,A在主观上既不存在故意欺诈行为,也违反诚实信用原则和尊重社会公德原则,因此,可以驳回B的诉讼请求。

笔者赞成第三种观点:

首先,A在签定合同时并不存在欺诈的故意,因为,市政府已经将拆迁决定公告了三个月,大多数人对该房屋的状况应有所了解。B虽然为外地人,但是从通常的角度考虑,乙在买房时不会不做调查,更不会不知晓拆迁的事实。因此,可以推定B已知晓拆迁的事实。同时该房并不在立即拆除范围之内,而是在四年之内才予以拆除。综合来说,甲在该买卖合同中并不存在欺诈。因此,该合同不属于可撤消合同。

其次,虽然该合同表面是并不违反法律规定,但实际上该合同违反了民法的根本原则,即诚信原则和公序良俗原则。我国《民法通则》第四条规定:民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则;第七条规定:民事活动必须遵循社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。在民法当中诚信原则和公序良俗原则具有填补法律漏洞的功效,在司法实践中,遇到了立法当时未能遇见到的一些扰乱社会秩序,有违社会公德的行为,缺乏相应规定的时候,可直接适用这两个原则。因此,该合同无效。

最后,本案还牵扯到一个法律原则直接适用的问题。具有:抽象性、不可操作性、宽泛性的特点,所以在判决中直接适用法律原则,理论界向来有所争议。但是在民法体系中,法律原则是进行司法解释的重要指南和依据,在法无明文规定的情况下,民法和刑法上的要求并不相同,民法强调的是:法无明文规定,即不违法。况且诚信原则和尊重公德原则已经被我国《民法通则》第四条和第七条所承载。所以诚信原则和尊重公德原则可以在判决直接引用。

当前,对于违反诚信原则和尊重公德原则的民事行为大有存在,例如:A明知自己的房前将要盖一座高楼,影响光照,但还是把房子卖给了想拥有一座光照好的房子的B。那么A在这里就违反了诚信原则,但是从法律条文上找,并不能找到A违法的依据。但是依据诚信原则,这个买卖合同还应当是无效的,当前正常,合理的情况下适当引用诚信原则和尊重社会公德原则可以维持正常、良好的市场交易秩序。


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