土地使用权为农民集体经济组织所有的房屋买卖合同是否当然无效

土地使用权为农民集体经济组织所有的房屋买卖合同是否当然无效？

作者：新野县人民法院 陈丽 邓涛

1999年9月5日，原、被告经中间人朱新军、乔双聚介绍，签订了一份卖房及宅基地协议，由原告购买被告位于新野县城郊乡团结村（现为新野县汉华街道团结社区）1113号的一处房产。该协议内容为：“团结第十三组汤朝发，因房屋宅基使用不便，央同中人朱新军、乔双聚以柒万叁仟玖佰玖拾元价格出售给徐明珠，祖辈为业使用，自立约之日起生效，双方不得随意返回（反悔），立约之日起至农历8月20日交新户使用（含公路修下水道费）。四邻：北至大路，南至大街，宅基长23米，宽10.5米，东至朱新军，西至乔双聚。证明人签字：朱新军 乔双聚，售房人签字：汤朝发，买房人签字：徐明珠。本约自立于一九九九年九月五日。”原告同日支付给被告购房款73990元，被告打有收条。之后被告将该房屋及房屋所有权证交给原告。原告将大门进行了改造，并换了门窗及锁，将房屋出租给他人使用。因被告一直不配合原告办理房屋过户手续，原告于2012年月日诉至新野县法院。

另查明，争议房屋所有权证填发时间为1998年7月3日，证号为字第03020744号，房屋座落于城郊团结村1113号，载明的所有权人为汤朝发，无共有人，发证机关为新野县人民政府，填发机关为新野县城镇房产登记发证领导小组。该房产没有办理土地使用权证。

审理中，原告诉称，1999年12月5日我与被告签订房屋买卖协议，我交付房款，被告将房屋交付给我使用。这么多年来由于被告不予配合我办理房产过户手续，故请求法院判令被告履行房屋买卖合同义务，协助我办理房产过户手续。

被告辩称，本案争议房产系家庭共有财产，家庭成员不知情，被告无权独立作出处分的决定；本案所建房屋的土地使用权为农民集体经济组织所有，农村房屋不得买卖。我们之间的房屋买卖合同无效。

河南省新野县人民法院经审理认为：案件系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，原、被告之间签订房屋买卖合同，买卖合同关系依法成立，并相互履行了合同中的主要义务。被告以房屋为家庭共有财产，自己无权处分及房屋所附属土地性质为集体用地为由主张该房屋买卖合同无效，因在购房时被告向原告提供了权利人为被告名字的房屋所有权证书，原告有充分的理由相信该房屋产权人为被告个人，且被告有权对该房屋予以处分、流转，故原告已经尽到了其合理审查义务，为维护交易安全，保护买受人的信赖利益，对被告请求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效的请求依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告有协助原告办理房屋所有权证过户手续的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：

被告汤朝发在本判决生效后十日内协助原告徐明珠办理房屋所有权证过户手续，将位于新野县汉华街道团结社区1113号房屋过户到原告徐明珠名下。

本案宣判后，被告提出上诉，案件现在二审审理中。

评析

本案争议的焦点就在于原、被告之间签订的房屋买卖协议的效力如何认定？在审理过程中出现有三种意见。

第一种意见认为，本案不属于人民法院受理案件范围，应当驳回原告的起诉。理由如下：本案诉讼的标的物房屋所依附土地没有办理办理土地使用证，无法确认土地权属，现发生争议，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，应驳回原告的起诉，待政府对土地进行确权后再做处理。

第二种意见认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议应属无效，且认为非本集体成员受让集体土地及房屋的转让合同违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效，原、被告之间应当互相返还。理由如下：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能，农村宅基地不具有可交易性。本案的标的物房屋所依附的土地属于农村集体土地，农村集体土地不能转让给本集体组织以外的人。

第三种意见认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议有效，被告应当履行合同附随义务协助原告办理房屋过户手续。理由如下：《中华人民共和国物权法》颁行后，对物权合同和物权变动进行了区分，该房屋买卖协议不应认定无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知我国的物权变动模式为债权形式主义，即一项完整的物权变动必须具备两个要件：物权合同＋交付（动产）＋登记（不动产）。物权合同只产生债权请求权的法律效果，若物权合同不能得到履行，当事人之间仅产生违约责任，而不是认定物权合同无效，未交付或者未办理登记不影响合同的效力，只是物权变动不发生法律效力，即物权变动未成功。被告以房屋买卖协议违反法律强制性规定为由要求确认协议无效，《合同法》第五十二条中的“强制性规定指的是效力性强制性规定。具体到本案而言，强制性规定应该是《中华人民共和国土地管理法》中的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这里实际上隐含了宅基地是可以出卖的，具有一定的流通性。第六十三条又规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，防止在土地流转过程中丧失土地自身用途的价值，维持农业用地的数量，保障农民的生存之本和粮食供应，并未禁止买卖流转。本案采用了此种意见，即维护合同效力的严肃性，最大限度地保护当事人的意思自治，维护交易安全，保护买受人的信赖利益。