一方婚前付了首付，婚后才取得房产证的，离婚后如何分割

一方婚前付了首付，婚后才取得房产证的，离婚后如何分割？

房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但房产证的取得与房屋产权归属并没有关系。因为一方在婚前签订了购房合同，而且缴纳了部分购房款，余款以贷款支付，因此其购买房屋的买卖合同已履行完毕。至于婚后偿还贷款，只是用夫妻共同财产偿还个人财产的情况，是一种债权债务关系，不能认定房屋为夫妻共同财产；财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得，房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已。因此不能认为婚后取得房产证的房屋就是婚后财产，在离婚时就可以要求分割了。

在婚前与签订了房屋买卖契约，买卖双方即形成了一个合同关系，双方相互交付房屋和房屋价款的行为表明买卖双方均按约实际履行。由于我国房屋所有权转移制度决定了房屋所有权的转移不是以交付标的物即房屋为生效要件，而是以到房地产管理部门办理房屋所有权变更、转移、登记作为房屋所有权变更转移的生效要件，否则房屋所有权不发生转移。因此，房屋在未办理所有权转移登记前，房屋出让方的房屋交付转移义务尚未履行完毕，购房者对房屋尚不具有所有权。这样在房屋出让人与房屋买受人之间就形成了一个合同之债，即买方因将房屋价款按约给付房屋出让人而成为债权人，对房屋出让人享有债权，房屋出让人因房屋所有权尚未按约转移至买方名下而成为债务人，对买方负有债务。一方在其婚后取得了房屋所有权，其债权因得到满足而消灭。因此，一方在婚后所取得的房屋所有权是基于婚前债权的受偿而取得的。

个人的婚前债权是个人婚前财产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）的第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”这是对《婚姻法》第十八条进一步的释明。上述条款中的“财产”在民法理论中是个属概念，其包括物和财产权利，以给付货币或物为清偿内容的债权也是一种财产。因此，婚前个人债权是婚前个人财产毋庸置疑。

婚前债权与婚后受偿之主体的一致性。婚前债权为个人婚前财产的法定性，决定了婚后受偿主体指向原债权人单一主体的法定性，夫妻双方对此有特别约定的除外。否则，无任何先决条件地将夫妻一方在婚后因婚前债权受偿所得到的财产认定为夫妻共同财产，就会得出“夫妻一方的婚前财产等于婚后夫妻共同财产”的荒唐结论。

争讼房屋不属于财产投资

本案系离婚后财产纠纷案件，涉案的标的为一套女方于婚前签订买卖合同、婚后取得房产证并共同偿还贷款的房屋。双方争议的焦点归纳为诉争房屋的权属性质及婚后共同偿还该房贷款之行为的性质。

关于争讼房屋的权属性质问题。双方争讼之房屋系胡某婚前购买，虽然房屋所有权证于婚后颁发，但购房合同系胡某婚前与开发商签订，首付款亦于婚前交纳。我国物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据该规定，胡某系于婚前与开发商签订了房屋买卖合同，该合同已发生法律效力，即使购房者未拿到房屋所有权证，其也是房屋实质上的权利人。房屋产权证仅是一个由行政管理机关颁发的权属证明文件，这个文件的基础是生效的合同，是对权利人以外的其他人证明该房屋的权属状态，故争讼房屋应属胡某婚前财产。根据婚姻法第十八条规定夫妻一方的婚前财产属于个人所有。邹某上诉称其交纳了该房屋的首付款，因其未提供充分证据，对其该主张不予采信。故诉争房屋应属胡某婚前财产。故该房所有权应归属于胡某。

关于婚后共同偿还争讼房屋贷款之行为的性质问题。邹某主张共同偿还房屋贷款的行为应视为财产投资行为，现该投资表现为房屋的增值，故要求分割该增值部分。

我国现行法律法规及相关的司法解释仅对投资收益予以明确规定，未对孳息、增值予以阐述。《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》第十一条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’（一）一方以个人财产投资取得的收益……”根据本案所查明的事实可知，本案争讼的房屋属于家庭居住自用，并非基于投资盈利的目的购置，故不属于婚姻法解释中所描述的投资性财产的范畴。故，即便该争讼房屋存在增值，该部分财产也不属于婚姻法上述规定所指的个人财产投资收益，不应认定为夫妻共同财产。

如前所述，争讼房屋系胡某婚前财产且系以按揭贷款的形式购买，其与银行签订了个人贷款合同，其与银行之间就形成了债权债务关系，该债务应属于胡某的婚前个人债务。邹某与胡某结婚后，用夫妻共同财产偿还的房屋贷款针对的是胡某的个人债务，系双方用夫妻共同财产对个人债务的偿还，而非对房屋的投资，用夫妻共同财产偿还一方婚前债务，在离婚时只可能形成原夫妻之间的债的关系，不能推论为房屋增值即是夫妻共同财产，故邹某关于确认争讼房屋增值部分属于夫妻共同财产，并依法进行分割的上诉请求，不予支持。故此，二中院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

法官提醒：

婚姻关系是特殊的人身关系，不是商品交换、市场经营，鉴于这种特殊身份关系而产生的财产关系不同于一般的物权或合同关系，有其特定的法律规则，不能简单地适用合同法、物权法，而要以婚姻法和继承法为原则。为了避免因涉及身份关系而导致财产价格较高的不动产权属不明的现象产生，甚至激化基于特殊身份关系而联系在一起的各方的矛盾，同时也为了防止财产权利人利益受损，法官建议：

若婚前双方共同出资全款购买的房屋，可在办理房屋产权证时，要求登记机关将该房屋登记在双方名下；若婚前系以按揭贷款方式购买房屋，夫妻双方可就财产的权属问题进行书面的约定，约定房屋归一方所有或双方共有。因为根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。将婚姻关系存续期间或婚前所得房屋约定其归属，是双方意思自治的体现，具有法律效力。