一房多卖的行为应如何定性

一房多卖的行为应如何定性

作者：信阳市平桥区法院 王晓丹 吕寿春

近几年随着楼市的升温，房价不断上涨。一些卖房者为了取得更大的利润，将自己的房屋进行一房多卖，为此引发了许多的纠纷。“一房多卖”实际上是指同一套房屋的所有权人先后与不同的房屋买受人签订标的物相同的房屋买卖合同。例如：房屋所有人张某先以每平方米3000元的单价将一面积为100平方米的房产卖给王某，双方签订了房屋买卖合同，王某支付了所有房款并实际居住，但未办理房屋产权的转移登记。不久，由于房价上涨，张某又将同一房产以每平方米4000元的单价卖给李某，但掩盖了已卖给王某的事实，签订了房屋买卖合同后，李某支付了所有房款并同张某办理了产权登记，张某多获利10万元。

张某一房多卖的行为到底是一般合同欺诈行为还是构成合同诈骗罪，需严格区分。

合同欺诈是以订立合同为手段，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法骗取公私财物的行为。

合同诈骗罪，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人数额较大的财物的行为。

二者均以民事合同形式出现，在履行合同过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行，行为上都表现为对特定物的非法占有，从而虚构事实或隐瞒事实真相的欺骗行为。

合同法的基本原则是诚实信用原则，即当事人在订立、履行合同以及合同终止后的全过程中都要诚实信用、不得滥用其权利规避法律或合同义务。合同中的欺诈行为属于民法和合同法调整范围，其承担的是一种民事责任。但合同中的欺诈行为如果具有严重的社会危害性、刑事违法性及应受刑罚处罚性时，行为人不但要承担的民事责任，还要承担相应的刑事责任。因此在二者相互交织的情况下，应从以下几个方面进行区分：

从主观方面看，合同诈骗罪是以合同交易为名，骗取财物为本，行为人主观上只能是故意，并且具有非法占有公私财产的目的。而合同中的欺诈行为其主观上只是通过签订合同这一行为，使合同对自己较为有利来获得一定的经济利益。

从侵犯的客体看，合同诈骗罪不仅侵犯了公私财产所有权，即财物所有人对自己财物享有的占有、使用、收益和处分的权利，更严重的是侵害了社会主义市场经济秩序，作为犯罪行为其形态有预备、中止、未遂和既遂四种状态。而合同中的欺诈行为只是使合同双方的权利义务出现了不对等的情况，从而使另一方遭受到不应有的经济损失，侵害了合同活动的正常秩序，作为民事行为其形态可分为无效、有效、效力待定、可撤销四种状态。

从欺诈程度看，合同诈骗罪是为了非法占有的犯罪目的而实施欺诈行为。而合同欺诈行为在签订合同时虽然有夸大其词的做法，但一般总是以一定的客观事实为依据，只是该事实存在瑕疵。

我国《物权法》第九条规定的物权变动制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋买卖双方只要未办理变更登记手续，房屋就一直为出卖人所有。这样的立法技术给“一物多卖”提供可能。除合同当事人恶意通谋损害第三人利益外，就同一物而订立的两份买卖合同都有效。笔者认为，上例中卖房人张某主观上没有骗取钱财的故意，属有权处分，房屋涨价获得的利润应归房屋所有人，不属于骗取对方当事人财物，进行第二笔交易也只是为了增加卖房所得，所以不成立合同诈骗罪。房屋出卖人明知自己一物多卖的行为会损害先买人的利益，为自身利益仍然实施，符合惩罚性赔偿的要件，第一买受人可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定救济。