“一梯一户”宣传内容能否作为合同内容的认定

“一梯一户”宣传内容能否作为合同内容的认定

张某与某公司商品房预售合同纠纷案

案情简介

2019年4月，张某与某公司签订商品房买卖合同，约定购买该公司开发的房屋一套。该公司在前期发布的广告、资料中介绍房型为一梯一户、电梯入户，其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。合同附件的补充协议约定，该公司前期广告宣传等资料内容均不视为要约内容，双方权利义务以商品房买卖合同及其附件约定为准。补充协议还约定本补充协议并非格式合同，也无不合理的减轻或免除原合同中约定应当由开发商承担的责任或不合理地加重购房人责任，排除购房人主要权利的内容。2020年9月，该公司通知张某办理接房手续，但因实际交付房屋未实现一梯一户、电梯入户，张某未接收所购房屋，以补充协议的约定系格式条款，开发商随意变更前期宣传内容构成违约为由向璧山区人民法院起诉，请求判决支付违约金。

法院裁判

市一中法院二审认为，补充协议中关于开发商的广告宣传等不属于合同内容，开发商不因广告宣传承担任何义务的条款属于格式条款，在无特别提示，也未向购房人进行说明的情况下，购房人主张其不成为合同内容，应予支持。补充协议中关于非格式条款的约定属于提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定为无效。故二审法院认定补充协议的约定不影响宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺构成要约，作为双方约定内容，酌情判决重庆某房地产开发公司向张某支付违约金10000元。

法官释法

房地产开发企业通过格式条款将前期具体、确定且影响购房者购房意愿、合同订立及房屋价格的广告宣传内容排除在双方后期签订的购房合同内容之外，且没有进行特别提示、说明的，该条款不成为合同内容。同时，仅约定“非格式合同”，但内容符合格式条款本质特征，且不合理地免除或者减轻提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定无效。

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